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La importancia del contrato de alquiler

La importancia del contrato de alquiler

El alquiler de viviendas como inversión.

Muchos usuarios contactan a nuestro despacho buscando adquirir diferentes tipos de propiedades con el fin de alquilarlas, para obtener una rentabilidad. Y siempre, nos realizan la consulta, de si esto es viable o no, por la problemática que puede tener durante su desarrollo.

Pues bien, en este post, os vamos a narrar, según nuestra experiencia profesional, si esto es viable o no, la forma correcta de hacerlo y los problemas que se pueden obtener, por no actuar de la forma correcta.

 

Tipos de viviendas para alquilar.

Lo primero que tenemos que plantearnos de cara a alquilar una vivienda, es saber si esta se va a alquilar fácilmente, y esto vendrá determinado por la demanda que haya en la zona. Por lo general, al menos en las zonas que nosotros trabajamos -Málaga y Madrid-, en casi todos los municipios, resulta rentable el alquilar una vivienda. Evidentemente, según la zona, el beneficio será mayor o menor.

Lo segundo es ver que tipo de usuario va a demandar nuestro alquiler, ya que las características de este, es un elemento esencial para ver si finalmente, merece la pena o no, hacer el alquiler. Esto es muy sencillo de entender, si una persona es funcionario público y por ende, tiene un salario fijo que percibe todos los meses, hay menos probabilidad de que deje de abonar el alquiler, o peor incluso que se quede dentro de ocupa. Por ello, es algo a lo que hay que prestar mucha atención.

 

Requisitos legales para alquilar.

Sorprendentemente aún en los tiempos que corren, hay muchísimas personas que realizan el alquiler de su vivienda, sin cumplir con las exigencias legales para ello. Actuar así, aparte de la problemática que pueda surgir con las diferentes administraciones públicas con competencias en materia de vivienda o hacienda. Puede pasar que el propio inquilino, de algunos problemas de los cuales, la solución, o es costosa o se extrapola en el tiempo. En cualquiera de los dos casos, supone un problema añadido al propietario, por el hecho de no haber actuado como debía.

Prevenir esto es muy sencillo, aunque es muy atractivos ahorrarse los honorarios de un profesional y poder disfrutar del 100% de las rentas percibidas, es preferible acudir a un abogado o asimilado, para que nos asesore en todas nuestras obligaciones o incluso las realice por nosotros. Ya que esto no es verdaderamente costoso y puede evitar muchos problemas.

Lo primero de todo que tenemos que saber, es que una vez elegida la persona a la que vamos a alquilar nuestra vivienda, debemos realizar el correspondiente contrato de alquiler. Y ojo, aquí nace la primera obligación y el primer mecanismo que nos va asegurar que el propietario esté tranquilo durante la duración del contrato.

Muchas personas, descargan de internet un modelo gratuito que suele haber en diferentes páginas web, y lo utilizan sin más. Este modelo suele estar, para dar una orientación de lo que es un contrato de alquiler, pero no para usar sin más.

Es aquí donde se debe blindar la situación jurídica del propietario y esto se hace con las cláusulas particulares adecuadas. Evidentemente, estas clausulas no suelen ser de conocimiento de aquellas personas que no se dedican a esto profesionalmente. Por ello lo desconocen y no hacen uso de ellas. Insistimos que aquí, es fundamental la figura del profesional.

Una opción que nosotros solemos incluir en los contratos de alquiler que realizamos, es pedir al inquilino que aporte una tercera garantía. Es decir, que se incluya en el contrato, una tercera persona, con una situación laboral idónea, para que se hiciese cargo de las rentas o cargas que se generen en el alquiler, en caso de que el arrendatario principal no lo haga. De esta forma, los propietarios están protegidos frente a los impagos que puedan darse.

Dicho esto, debemos continuar con los requisitos legales que son necesarios para el alquiler de vivienda.

Una vez que tenemos hecho el contrato de alquiler, debidamente formalizado y firmado por las partes, hay que inscribirlo en el registro de la comunidad autónoma correspondiente. Esto generalmente no suele hacerse. Desconociendo por parte de los usuarios que el no hacerlo, conlleva sanciones, para el propietario únicamente. Suelen ser un porcentaje del alquiler, por mes cobrado y no registrado. Además, la finanza ha de ser depositada en el Instituto de la vivienda de la comunidad autónoma. Esto no supone un problema, para retornar la fianza, una vez finalizado el contrato.

La última obligación que debemos realizar es a posteriori, es decir una vez cobrada las rentas, debemos trasladar a hacienda el total de las rentas percibidas, para que aplique la correspondiente retención. Esto suele ser la lacra más fuerte para los propietarios, el tener que perder parte de las rentas obtenidas al declararlas. Y es evidente, pero como ya sabemos, todos debemos contribuir con el sistema tributario, aunque ahora mismo no sea el más justo.

Además, la principal motivación que debe tener el declarar los alquileres, son las sanciones que podemos tener, por no hacerlo. También debemos saber que, si somos objeto de sanciones por no declarar lo debido, es muy posible que, con el tiempo, podamos sufrir diferentes tipos de inspecciones.

Comprar una vivienda para alquilar.

Cuando tenemos unos ahorros o un ingreso grande no previsto, como puede ser una herencia, lo que se suele plantear muchas personas, es comprar una segunda vivienda, para alquilarla y obtener una rentabilidad. Esto es correcto y normal, pero siempre deben tenerse en cuenta varios factores, para que la rentabilidad sea la mayor posible y sobre todo al comprar la vivienda, se haga sin ningún problema. Por ello, siempre insistimos que, para todas estas gestiones, se hagan con un profesional. No por el hecho de que queramos dar boom a nuestro despacho, sino más bien advertir a los usuarios. Que las personas que acuden a nosotros con problemas, si hubieran ido de la mano de un profesional, esos problemas no habrían nacido.

Dentro de esto, tenemos varias opciones, antes de acudir al mercado común a comprar una vivienda, ya que, por lo general, ahí será más difícil encontrar un “chollo”.

Existen viviendas de bancos, que presentan una gran oportunidad. Existe mucha variedad; Por ejemplo; Podemos encontrar viviendas sin problemas, estarán un poco más económicas que en el mercado habitual, pero es una buena opción para comprar. Luego tenemos viviendas de bancos con incidencias; Ocupadas ilegalmente, sin algún requisito administrativo o con cargas (deudas con el banco o administración).

Esta última, presenta una gran oportunidad, ya que aquí la diferencia de precio va a ser mucho mayor, con respecto al mercado. La principal problemática que sucede es que los usuarios no quieren espera un determinado tiempo, a que se solucione la incidencia. Pero aquellos que, si lo hacen, se ven gratamente recompensados.

Otra opción como inversión son las viviendas para reformar. Existen también viviendas así, en los mercados de los bancos. Suelen suponer una gran oportunidad de inversión. Habrá que tener en cuenta, el coste de la vivienda, el coste de la reforma y ver el precio medio de alquiler de la zona, para poder calcular el retorno de la inversión.

Y, por último, existe la opción de comprar un local comercial y transformarlo en vivienda. Ya que los locales son también objeto de comercialización por los bancos. Y en muchos casos, a precios muy económicos.

Evidentemente queremos dejar constancia del hilo que hemos ido marcando en este post. Comprar una vivienda de banco o no, para realizar una inversión, es preferible hacerla a través de un profesional.

 

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